Operatorzy przesyłowi coraz częściej powołują się na zasiedzenie służebności przesyłu, aby uniknąć wypłaty wynagrodzenia właścicielom działek. Kluczowe pytanie w każdej takiej sprawie brzmi: czy operator działał w dobrej, czy w złej wierze? Od odpowiedzi zależy nie tylko termin zasiedzenia, ale też Twoje szanse na skuteczne dochodzenie roszczeń.
Czym jest zasiedzenie służebności przesyłu?
Zasiedzenie to sposób nabycia prawa przez sam upływ czasu. W przypadku służebności przesyłu oznacza to, że operator — po odpowiednio długim korzystaniu z Twojej nieruchomości — może uzyskać prawo do dalszego korzystania z niej. Dzieje się tak bez umowy i bez Twojej zgody.
Przesłanki zasiedzenia wynikają z art. 292 w zw. z art. 172 Kodeksu cywilnego. Aby do niego doszło, muszą być spełnione łącznie dwa warunki: korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia (np. linii energetycznej, gazociągu) oraz upływ wymaganego czasu.
I właśnie tutaj pojawia się kwestia wiary.
Dobra wiara a zła wiara – jaka jest różnica?
Dobra wiara oznacza, że operator miał uzasadnione przekonanie o przysługującym mu prawie do korzystania z nieruchomości. Na przykład dysponował decyzją administracyjną lub formalną zgodą właściciela w formie aktu notarialnego.
Zła wiara zachodzi wtedy, gdy operator wiedział — lub powinien był wiedzieć — że nie ma tytułu prawnego do korzystania z działki. Dotyczy to większości sytuacji z czasów PRL, gdy infrastrukturę budowano bez żadnych umów.
Różnica jest ogromna, ponieważ wpływa bezpośrednio na wymagany czas zasiedzenia:
- dobra wiara — zasiedzenie następuje po 20 latach,
- zła wiara — zasiedzenie następuje po 30 latach.
Innymi słowy, im gorzej dla operatora wygląda kwestia wiary, tym dłużej musi czekać na zasiedzenie. A to daje Ci więcej czasu na dochodzenie roszczeń.
Zasiedzenie służebności przesyłu – dobra czy zła wiara operatora w praktyce
W większości spraw dotyczących starszej infrastruktury sądy przyjmują złą wiarę operatora. Dlaczego? Ponieważ w okresie PRL przedsiębiorstwa państwowe budowały linie i rurociągi na prywatnych gruntach bez formalnego tytułu prawnego. Nie zawierały umów, nie uzyskiwały stosownych decyzji.
Co więcej, Sąd Najwyższy w uchwale z 16 maja 2019 r. (III CZP 110/18) przesądził ważną kwestię. Nawet pisemna zgoda właściciela na budowę urządzeń — bez zachowania formy aktu notarialnego — świadczy o złej wierze posiadacza służebności. Dlatego operatorzy nie mogą powoływać się na ustne lub pisemne „zgody” z przeszłości jako dowód dobrej wiary.
W praktyce oznacza to, że w przypadku zdecydowanej większości starszych urządzeń przesyłowych obowiązuje 30-letni termin zasiedzenia.
Wyrok TK z 2025 r. – przełom w sprawach o zasiedzenie
Sytuację właścicieli dodatkowo wzmocnił wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (P 10/16). TK orzekł, że zasiedzenie służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu — za okres sprzed wprowadzenia przepisów w 2008 r. — narusza konstytucyjną ochronę własności.
W konsekwencji operatorzy stracili możliwość powoływania się na zasiedzenie za okres sprzed 3 sierpnia 2008 r. To data wejścia w życie przepisów o służebności przesyłu (art. 305¹–305⁴ KC). Wcześniej ta instytucja po prostu nie istniała w polskim prawie.
Dla właścicieli ten wyrok oznacza jedno: nawet jeśli infrastruktura stoi na działce od kilkudziesięciu lat, operator może nie mieć skutecznego prawa do korzystania z niej.
Co to oznacza dla Ciebie jako właściciela?
Przede wszystkim — warto zweryfikować sytuację swojej nieruchomości. Jeśli operator korzysta z Twojej działki bez umowy o służebność, masz prawo dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie wstecz (do 6 lat). Możesz również żądać ustanowienia służebności za wynagrodzeniem na przyszłość.
Ponadto kwestia dobrej lub złej wiary operatora wpływa na Twoje szanse w ewentualnym sporze o zasiedzenie. Zła wiara oznacza dłuższy termin — a po wyroku TK z 2025 r. operator nie może doliczać okresu sprzed 2008 r. W rezultacie wiele roszczeń, które wcześniej wydawały się przedawnione lub zablokowane zasiedzeniem, stało się ponownie aktualne.
Jednocześnie warto pamiętać, że roszczenia za bezumowne korzystanie przedawniają się sukcesywnie — co roku tracisz najstarszy rok roszczeń. Dlatego nie warto zwlekać.
Więcej o roszczeniach wstecznych: Bezumowne korzystanie z nieruchomości – 6 lat wstecz
Bezpłatna analiza sprawy
Nie wiesz, czy operator na Twojej działce działa w dobrej czy złej wierze? Sprawdź to bezpłatnie — zweryfikujemy stan prawny Twojej nieruchomości.
Podsumowanie
Zasiedzenie służebności przesyłu w dobrej czy złej wierze operatora — to pytanie, które decyduje o Twoich roszczeniach. Dobra wiara skraca termin zasiedzenia do 20 lat. Zła wiara wydłuża go do 30 lat. W praktyce większość operatorów działała w złej wierze. Po wyroku TK z 2025 r. nie mogą już doliczać okresu sprzed 2008 r. To oznacza nowe możliwości dla właścicieli działek obciążonych infrastrukturą przesyłową.
Źródła:
- Art. 172, 292, 305¹–305⁴ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
- Wyrok TK z 2 grudnia 2025 r., P 10/16
- Uchwała SN z 16 maja 2019 r., III CZP 110/18
- Uchwała SN z 22 maja 2013 r., III CZP 18/13