Na Twojej nieruchomości znajdują się słupy energetyczne, linia napowietrzna, gazociąg lub infrastruktura podziemna. Przez lata nikt nie zawierał umowy ani nie wypłacał wynagrodzenia.
Pierwsze i najważniejsze pytanie brzmi:
Czy operator w ogóle ma skuteczny tytuł prawny do korzystania z mojej nieruchomości?
Bez ustalenia tej kwestii nie sposób ocenić, czy przysługują Ci roszczenia finansowe.
Dlaczego ustalenie tytułu prawnego jest kluczowe?
Status prawny urządzeń przesyłowych decyduje o tym, czy możliwe jest dochodzenie:
- wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu,
- wynagrodzenia za bezumowne korzystanie (co do zasady do 6 lat wstecz),
- odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości.
Jeżeli operator nie posiada skutecznej podstawy prawnej, właściciel może dochodzić swoich roszczeń.
Jakie podstawy prawne może posiadać operator?
1. Umowa ustanawiająca służebność przesyłu
Najbardziej przejrzysta sytuacja. Jeżeli zawarto umowę, a służebność została wpisana do księgi wieczystej, stan prawny jest uregulowany.
Warto jednak zweryfikować zakres służebności oraz jej zgodność z rzeczywistym przebiegiem urządzeń.
Szczegóły dotyczące wynagrodzenia omawiamy w artykule:
Ile wynosi wynagrodzenie za służebność przesyłu?
2. Decyzja administracyjna
W starszych sprawach operatorzy powołują się na decyzje administracyjne, w tym decyzje o wywłaszczeniu lub ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości.
Nie każda decyzja automatycznie stanowi skuteczny tytuł prawny – konieczna jest analiza jej treści oraz zakresu.
3. Zasiedzenie służebności
Operator może twierdzić, że nabył prawo przez zasiedzenie.
Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z grudnia 2025 r. możliwość przyjmowania zasiedzenia w odniesieniu do okresu sprzed 2008 r. została istotnie ograniczona.
Każda sprawa wymaga indywidualnej oceny przesłanek zasiedzenia.
4. Brak tytułu prawnego – bezumowne korzystanie
Jeżeli:
- nie zawarto umowy,
- brak decyzji administracyjnej,
- brak skutecznego zasiedzenia,
korzystanie z nieruchomości może mieć charakter bezumowny.
W takiej sytuacji właściciel może dochodzić wynagrodzenia za okres wsteczny. Więcej o przedawnieniu:
Bezumowne korzystanie z nieruchomości – 6 lat wstecz
Jak przeprowadzić weryfikację w praktyce?
1. Sprawdzenie księgi wieczystej
Należy ustalić, czy w dziale III wpisano służebność przesyłu lub inne ograniczone prawo rzeczowe.
Brak wpisu nie przesądza jeszcze o braku tytułu, ale jest istotnym sygnałem.
2. Ustalenie daty budowy urządzeń
Istotne jest:
- kiedy urządzenia zostały posadowione,
- kto był właścicielem nieruchomości w tym czasie,
- czy zawierano jakiekolwiek umowy.
3. Analiza dokumentów operatora
Operator może dysponować dokumentacją, która nie została ujawniona w księdze wieczystej. Konieczna jest weryfikacja jej treści oraz zakresu.
Co oznacza brak skutecznego tytułu?
Jeżeli analiza wykaże brak podstawy prawnej, właściciel może:
- żądać ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem,
- dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie,
- domagać się odszkodowania w określonych przypadkach.
W sprawach dotyczących linii energetycznych szczegóły omawiamy w artykule:
Linia energetyczna na działce – ile możesz dostać?
Czy brak wpisu w księdze oznacza wygraną sprawę?
Nie.
Możliwe jest istnienie decyzji administracyjnej lub skuteczne zasiedzenie.
Dlatego każda sprawa wymaga kompleksowej analizy – obejmującej dokumenty, historię nieruchomości oraz aktualny stan prawny.
Bezpłatna analiza sprawy
Jeżeli na Twojej nieruchomości znajdują się urządzenia przesyłowe i nie wiesz:
- czy operator posiada skuteczny tytuł prawny,
- czy przysługują Ci roszczenia finansowe,
- czy istnieje ryzyko zasiedzenia,
- czy sprawa jest ekonomicznie uzasadniona,
możesz skorzystać z wstępnej weryfikacji.
Podsumowanie
Ustalenie, czy operator ma prawo do urządzeń na Twojej działce, stanowi pierwszy i najważniejszy etap analizy sprawy przesyłowej.
Dopiero po weryfikacji:
- księgi wieczystej,
- dokumentów historycznych,
- ewentualnych decyzji administracyjnych,
- przesłanek zasiedzenia,
można ocenić, czy przysługują roszczenia oraz jaka strategia działania jest racjonalna.