Działka obciążona linią energetyczną lub gazociągiem należy do kilku osób — i pojawia się pytanie: kto właściwie może wystąpić z roszczeniem wobec operatora? Czy wystarczy jeden współwłaściciel, czy potrzebna jest zgoda wszystkich? Temat bezumownego korzystania z działki a współwłasność budzi sporo wątpliwości. Dlatego warto poznać aktualne stanowisko sądów i wiedzieć, jak prawidłowo dochodzić swoich praw.
Współwłasność nieruchomości – krótkie przypomnienie
Współwłasność oznacza, że jedna nieruchomość należy do co najmniej dwóch osób. Każdy współwłaściciel ma określony udział — na przykład 1/2 lub 1/3. Takie sytuacje powstają najczęściej w wyniku dziedziczenia, darowizny lub wspólnego zakupu.
Co istotne, współwłasność wpływa na sposób zarządzania nieruchomością. Czynności zwykłego zarządu może podejmować każdy współwłaściciel samodzielnie. Natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich (art. 199 KC).
Jak się to ma do roszczeń wobec operatora przesyłowego? Odpowiedź zależy od tego, jakiego roszczenia dochodzimy.
Bezumowne korzystanie z działki a współwłasność – czy jeden współwłaściciel może działać sam?
Przez lata w orzecznictwie trwał spór na ten temat. Część sądów uznawała, że dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie to tak zwana czynność zachowawcza w rozumieniu art. 209 KC. W takim wypadku jeden współwłaściciel mógłby dochodzić całego wynagrodzenia — w imieniu wszystkich.
Jednak Sąd Najwyższy rozstrzygnął tę kwestię w uchwale z 15 listopada 2018 r. (III CZP 50/18). Orzekł, że dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie nie jest czynnością zachowawczą. W konsekwencji każdy współwłaściciel może dochodzić roszczenia wyłącznie w zakresie swojego udziału.
Innymi słowy — jeśli masz udział 1/3 w działce, możesz żądać od operatora 1/3 wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Nie potrzebujesz do tego zgody pozostałych współwłaścicieli. Jednak nie możesz żądać więcej niż wynosi Twój udział.
Co to oznacza w praktyce?
Przede wszystkim — nie musisz czekać na pozostałych współwłaścicieli. Nawet jeśli nie chcą oni dochodzić roszczeń lub nie można się z nimi skontaktować, Ty masz prawo wystąpić samodzielnie. Roszczenie dotyczy wtedy wyłącznie Twojego udziału.
Ponadto współwłaściciele mogą działać wspólnie — i często jest to korzystniejsze. Mogą udzielić pełnomocnictwa jednej osobie do prowadzenia sprawy w ich imieniu. Dzięki temu jeden współwłaściciel reprezentuje wszystkich i dochodzi pełnej kwoty wynagrodzenia.
Warto też pamiętać, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z działki we współwłasności oblicza się tak samo jak dla jednego właściciela. Podstawą jest rynkowa stawka czynszu dzierżawnego za zajęty pas gruntu. Następnie kwotę dzieli się proporcjonalnie do udziałów.
Ustanowienie służebności przesyłu a współwłasność
Inaczej wygląda sytuacja przy ustanowieniu służebności przesyłu. Jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd nieruchomością. Dlatego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 KC). Jeśli choćby jeden nie wyraża zgody, konieczne jest uzyskanie zezwolenia sądu.
Z tego powodu wielu współwłaścicieli decyduje się najpierw na dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie — samodzielnie, w zakresie swojego udziału. Dopiero w kolejnym kroku podejmują wspólne działania zmierzające do formalnego ustanowienia służebności.
Przedawnienie roszczeń — nie czekaj zbyt długo
Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z działki we współwłasności przedawnia się na tych samych zasadach co dla jednego właściciela. Dla osób fizycznych termin wynosi 6 lat (art. 118 KC). Natomiast dla przedsiębiorców — 3 lata.
Co istotne, przedawnienie biegnie odrębnie dla każdego współwłaściciela. Jeśli jeden z nich przerwał bieg przedawnienia (np. wniósł pozew), nie wpływa to na sytuację pozostałych. Dlatego każdy współwłaściciel powinien samodzielnie pilnować terminów i nie zwlekać z podjęciem działań.
Więcej o terminach: Bezumowne korzystanie z nieruchomości – 6 lat wstecz
Bezpłatna analiza sprawy
Jeżeli Twoja działka jest we współwłasności i przebiega przez nią infrastruktura przesyłowa — sprawdź, jakie roszczenia Ci przysługują. Nie musisz czekać na zgodę pozostałych współwłaścicieli, aby rozpocząć weryfikację.
Podsumowanie
Bezumowne korzystanie z działki a współwłasność to temat, który dotyczy wielu właścicieli nieruchomości obciążonych infrastrukturą przesyłową. Po uchwale SN z 2018 r. zasady są jasne: każdy współwłaściciel dochodzi roszczeń proporcjonalnie do swojego udziału. Nie potrzebuje do tego zgody pozostałych osób. Jednak roszczenia przedawniają się odrębnie dla każdego współwłaściciela. Dlatego warto działać bez zbędnej zwłoki — zanim upłynie 6-letni termin przedawnienia.
Źródła:
- Art. 199, 206, 209, 224 § 2, 225 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
- Uchwała SN z 15 listopada 2018 r., III CZP 50/18
- Art. 305¹–305⁴ Kodeksu cywilnego (służebność przesyłu)
- Uchwała SN z 13 marca 2008 r., III CZP 3/08